A koronavírus-járvány kitörése után az ipari-logisztikai eszközkategória vált a legvonzóbb hitelkihelyezési területté az ingatlanhiteleken belül a kelet-közép-európai bankok többsége számára – derül ki a KPMG Ingatlanhitelezési Barométere (PLB) legújabb kiadásának eredményeiből. A globális könyvvizsgáló, adó- és üzleti tanácsadó cég évről évre felméri a bankok hitelezési jellemzőit és várakozásait egyes európai ingatlanpiacokon. A járvány előtt a leginkább preferált kategória az irodai szegmens volt.
A válaszadók a szállodákat és az üdülőkompexumokat magába foglaló kategóriát tartják a legkevésbé vonzó eszközcsoportnak hitelezés szempontjából. Ez a kategória a korábbi felméréseknél is sereghajtó volt és a diszpreferált helyzet azért sem meglepetés, mert a járványhoz kapcsolódó korlátozó intézkedések és határzárak miatt az európai turizmus súlyos válságát éli.
Az idei felmérésben 11 európai ország több mint 60 hitelintézete vett részt és adott választ többek között a problémás hitelekre és az értékvesztés szintjére, az ingatlanszektor bank stratégiájában játszott szerepére, a hitelek átlagos és preferált nagyságára vonatkozó kérdésekre. Amellett, hogy a PLB 2020-as kiadása részletes információkat tartalmaz a hitelezési hajlandóságról és az európai ingatlanpiacról, áttekintést ad a részvevő országok ingatlanpiacának kiemelt jellemzőiről.
A KPMG ez év májusában és júniusában személyes interjúk és online eszközök alkalmazásával végezte el a PLB 11. kiadásához kapcsolódó felmérést. A résztvevő bankok többsége helyi, egy-két országban jelenlévő hitelintézet volt, a válaszadók pedig ingatlanfinanszírozási-, projektfinanszírozási vagy kockázatkezelési vezetői pozíciót töltöttek be. A legtöbb résztvevő ország a kelet-közép-európai régióból került ki, de a felmérésbe bekapcsolódott Finnország, Hollandia és Ciprus is. Ezeket az országokat külön kezelte a tanulmány, tekintettel az eltérő piaci jellemzőikre.
A COVID-19 miatt kialakuló gazdasági visszaesés hatása az ingatlanpiacra
Az idei felmérés rendhagyó világgazdasági körülmények között készült. A felmérés alapján megállapítható, hogy a járvány nagy hatást gyakorol a bankok meglévő ingatlanhitel-portfóliókra vonatkozó terveire, és további hitelek kihelyezéséhez kapcsolódó hajlandóságukra.
A megkérdezettek egybehangzóan állították, hogy a piacaik makrogazdasági kilátásai meghatározóak az induló projektek és a bankok várható hitelpiaci tevékenysége szempontjából, valamint, hogy milyen típusú projektek kaphatnak finanszírozást a jövőben.
Növekvő befektetések a kelet-közép-európai régióban, de meddig?
A COVID-19 járvány ellenére a kelet-közép-európai régióban az ingatlanbefektetések növekedést mutattak, ami folyamatos trend azóta, hogy a térség túljutott a 2008. évi válságot követő recesszión. A befektetések összesített volumene a kelet-közép-európai régió 6 meghatározó országában – Bulgáriában, Csehországban, Lengyelországban, Magyarországon, Romániában és Szlovákiában – 6,26 milliárd euróra emelkedett 2020 első felében, ami 12 százalékos növekedés 2019 első feléhez képest (ugyanakkor ez az előző évben elindított, de már idén lezárt projekteknek volt köszönhető). A régió ingatlanpiaci tranzakcióinak csaknem a felét Csehország és Lengyelország adta, a bolgár piac növekedése pedig meghaladta a 100 százalékot. A magyarországi tranzakciók összértéke 2020 első felében 440 millió euró volt, ami 17 százalékos csökkenést jelent 2019 azonos időszakához képest.
Andrea Sartori, a KPMG kelet-közép-európai ingatlantanácsadási részlegének vezetője – aki egyben a felmérés kezdeményezője – ugyanakkor megjegyzi, hogy: „A COVID-19 következtében kialakuló gazdasági mélyrepülés miatt az európai tranzakciós aktivitás 2020 második negyedévére 2014 óta nem látott szintre csökkent. Az első félévben az európai tranzakciók közel fele Németországban és az Egyesült Királyságban valósult meg.”
A rossz hírek ellenére a KPMG felmérése reményt keltő elemeket is tartalmaz azok számára, akik a jövőben az ingatlanpiacon szándékoznak befektetni. Andrea Sartori hangsúlyozza, hogy „A megkérdezett banki szakemberek körében az új projektek finanszírozásának vonzereje ugyan jelentősen csökkent, de a bankok továbbra is nyitottak a jövedelmet termelő ingatlanpiaci projektek hitelezésére.” — Sartori úgy látja, hogy a COVID-19 okozta nehézségek ellenére a befektetők nem zárkóznak el teljes mértékben az új befektetésektől és a bankok is készek ezek finanszírozására, ám sokkal jobban megfontolják, hogy milyen típusú eszközökhöz készek hitelt nyújtani.
Melyik eszközkategória a legnépszerűbb banki hitelezők körében Magyarországon?
A hazai bankok körében a leginkább preferált eszközcsoport az ipari-logisztikai ingatlanok kategóriája volt 2020 első felében. A korábban legnépszerűbb iroda kategóriát a bankok — a járvány hatásai miatt — már kevésbé hajlandók finanszírozni. Ez a megállapítás a teljes kelet-közép-európai régióra igaz.
Távmunka és ’plázázás’
A felmérés azt mutatta, hogy a távmunka irodapiaci hatásait pesszimistán látják a magyar bankok: mindössze 14 százalékuk vélekedett úgy, hogy az irodák iránti keresletet nem fogják csökkenteni (vagy akár növelhetik is) a koronavírus-járvány kapcsán hozott korlátozások és a távmunkára történő átállás. 29 százalékuk bizonytalan ebben a kérdésben, 57 százalékuk viszont azt gondolja, hogy emiatt csökkenni fog az irodák iránti kereslet.
„Az iroda szektor jövője nagy kérdőjel. Egyes irodaházak üresek, a létesítményeket csak alapszinten üzemeltetik, míg máshol a munkatársak bejárnak dolgozni a szokásos rendben. Néhány vállalat próbál tárgyalni a bérbeadókkal az alacsonyabb bérleti díjakról, vagy csökkenteni igyekszik a bérelt terület nagyságát, de ma még korai arról beszélni, hogy az iroda szegmensben mit hoz a jövő” – magyarázza Andrea Sartori.
A belvárosi bevásárlóközpontokat erősen sújtotta a járványhelyzet, de az ún. bevásárlóparkok, amelyek nem alkotnak egy nagy zárt komplexumot és az üzleteik megközelíthetőek kívülről is, még profitálhattak is a járványból, hiszen az emberek sétálhattak a szabad levegőn, és csak akkor kellett maszkot húzniuk, amikor betértek valamelyik boltba. „Úgy gondolom, hogy a COVID-19 hatására az internetes vásárlásokat fenntartásokkal kezelő fogyasztók is növelték az online vásárlásaikat, de abban is biztos vagyok, hogy a járvány elmúltával a bevásárlóközpontokba visszatér az élet, mert az emberek igénylik azt a mindennapi életben betöltött szerepüket, amelyet ezek az épületek hosszú évet óta ellátnak” – mondja a KPMG kelet-közép-európai ingatlanpiaci tanácsadási részlegének vezetője.
„Az európai ingatlanügyletek hosszú évek óta tartó jelentős növekedése miatt úgy tűnt, hogy ezen az úton nincs megállás. Most azonban, amikor a járvány miatti gazdasági visszaeséssel szembesülünk, elképzelhető, hogy olyan recesszióval nézünk szembe, amihez hasonlót évtizedek óta nem láttunk. Ha ez bekövetkezik, ne legyen kétségünk, az érzékenyen érinti az ingatlanpiacot és hosszú évekre meghatározhatja, hogy a szektor mennyi hitelforrásra számíthat” – teszi hozzá.
Egyéb magyarországi jellemzők
- A magyarországi bankok leginkább a mezőgazdasági szektor finanszírozását preferálták az ingatlanokhoz képest, a legkevésbé vonzó hitelezési célpontot pedig a szórakoztatóipari projektek jelentették.
- A magyar válaszadó bankok 75 százaléka nyitott jövedelemtermelő ingatlanok finanszírozására, 50 százaléka pedig új ingatlanfejlesztések hitelezését is megfontolná. Ez ugyanakkor jelentős visszaesés a járvány előtti időkhöz képest: 2019-ben ezek a mutatók még 100, illetve 60 százalékon álltak.
- A magyar piacon az ingatlanfinanszírozási hitelek nagysága jellemzően a 14 és 24 millió euró közötti sávban mozog. A leghosszabb amortizációs időszak – amelyre a bankok készek hitelt nyújtani – átlaga 18 év, míg a szerződések átlagos futamideje 10 év.
- Az LTV és LTC mutatóra vonatkozó banki elvárások minden eszközkategóriában szigorodtak, így az elfogadható mértékek csökkentek az előző évhez képest, a legnagyobb mértékben a kiskereskedelmi ingatlanok és a hotelek esetében.
- Az érvényesíteni kívánt kamatprémiumok esetében 2,51% és 5,0% között mozogtak a különböző szektorok átlagos értékei. A legalacsonyabb prémiumokkal az irodák, a legmagasabbakkal pedig a hotelek esetében számoltak a bankok.
A tanulmány, számos további részlettel itt érhető el angol nyelven.
Bővebb profil
