Ingatlanhitelezés: Magyarország kilóg a sorból

Nyugat-Európa és a közép-európai régió országaival ellentétben Magyarországon a bankok ingatlan hitelezési preferenciái közül lecsúszott a dobogóról a lakáscélú fejlesztések hitelezése. Az ok talán a kedvezményes áfa 2020-as kifutásában keresendő, de mindenképp érdekes, hogy ez a trend magyar sajátosság. Szintén egyedi trend, hogy a lakáscélú hitelezés helyére nem az ipari és logisztikai szegmens lépett, hanem kereskedelmi ingatlanok fejlesztése, ami azt mutatja, hogy a magyar piaci szereplők rendületlenül hisznek az téglára és betonra épülő kereskedelemben.

A KPMG a Property Lending Barometer kutatásában kilencedik éve vizsgálja és elemzi Európa 14 országának banki ingatlanhitelezési gyakorlatát, melyből mára nem csak látványos trendek rajzolhatóak ki arról, hogyan változott az iparág, de a hitelezési gyakorlat vizsgálata komoly előrejelzést is adhat az ingatlanpiacra, sőt, akár egy adott terület, régió gazdasági fejlődési potenciáljára vonatkozóan is.

A 2018-ss Barométerből kiolvasható legfontosabb változás, hogy a lakásépítések finanszírozása Magyarországon egy év leforgása alatt a második helyről a negyedikre csúszott vissza a bankok ingatlan hitelezési preferencia listáján. Miközben régiós átlagban továbbra is a második, és vannak országok, ahol több éve ez a legnépszerűbb hitelezési szegmens a bankok körében. A magyarázat a 2019 végével kifutó kedvezményes áfa, ami bizonytalanságot keltett a piacon. Az egészen világos, hogy a tavaly és tavalyelőtt még nagy kedvvel finanszírozott alágazat 2019-ben kiemelkedő évet zár az átadott lakások számát illetően, hiszen a kedvezményes áfa igénybevétele a lakások használatbavételi engedélyéhez kötött, azaz a kivitelezők a nehéz munkaerő piaci helyzet ellenére mindent elkövetnek, hogy decemberig lezárják a fejlesztéseket és el is adják a lakásokat.

A Property Landing Barometer a bankok hitelezési gyakorlatát vizsgálja a szakterülettel foglalkozó bankárok kérdőíves lekérdezésével. Az ilyen kutatások sikere mindig azon múlik, hogy a résztvevők mennyire veszik komolyan a feladatot. A PLB 208-as eredményei azt igazolják, hogy a magyar bankárok nagyon is őszintén, és a legjobb tudásuk szerint válaszolnak, hiszen az eredmények tökéletesen kirajzolják a lakóingatlanok áfa változásainak piacformáló hatását. Ennek azért van jelentősége, mert a mai hitelezési gyakorlat meghatározó jelentőségű a holnapi építőipari folyamatokat illetően, ezért minél pontosabbak a válaszok, annál nagyobb a hitelezési barométer prediktív ereje.

Sokak szerint ez akár jelentős árcsökkenést is hozhat az új lakások piacán, de ezen a ponton két tényező mindenképpen megfontolásra érdemes. Ha a jegybank törekvései sikerre járnak és Magyarországon még 2019-ben is marad az alacsony kamatkörnyezet, akkor a kiárusítási roham kedvezőtlen hatásait tompíthatja az előrehozott vásárlások keresletnövelő hatása. Hiszen ne feledjük el, a vevői oldal is pontosan tudatában van annak, hogy a 2020-ban átadott lakások árába beépül a visszaemelt áfa, ezért, aki teheti még jövőre igyekszik megoldani a lakásvásárlást. Ezt a hatást erősítheti a CSOK múlt héten bejelentett emelése is.

Ennek ellenére a szegmens visszacsúszása a hitelezési preferencia listán világosan elárulja, hogy a bankok bizonytalanok a 2020 utáni helyzetet illetően, mert a ma meghitelezett beruházásokat a jelenlegi kapacitási kihasználtság mellett már lehetetlen lenne 2019-ben átadni. Ennek megfelelően a jelentős, 50-100 lakás felépítését megcélzó projektek máris eltűntek a bankok friss hitel portfóliójából.

A többi építőipari szegmenst illetően, a Barométer legfőbb megállapítása, hogy az egész régió kockázati megítélése jelentősen javult az elmúlt két évben, a nyugat-európai fejlesztési hitelekhez képest mért kockázati felárak régió szerte csökkentek. Sőt, egyes országok egyes szegmenseiben a kockázati felárban mért különbségek el is tűntek. Tipikusan ilyen sziget a magyarországi irodafejlesztések piaca, ahol ma a fejlesztési hitelek kockázati felára éppen úgy 2,5 százalék, mint Nyugat-Európában. A régió egészét tekintve a kockázati felár 4,5 százalékról három év alatt 3 százalékra mérséklődött, ami már csak fél százalékkal haladja meg a nagy stabilitást mutató nyugat-európai 2,5 százalékos átlagot.

Az elmúlt két év nagy nyertese Magyarországon a kereskedelmi célú ingatlanfejlesztés. Ilyen szintű előrelépés sem Nyugat-Európában, sem a régióban nem láthattunk. Érdemes ezen elgondolkodni, mert bár a relatív pozíció kihívásában szerepet játszott a lakásépítési hitelek lecsúszása is, az mindenképpen meglepő, hogy kereskedelmi célú fejlesztési hitelek nemcsak a lakás, de az ipari-logisztikai létesítményekre adott hiteleket is megelőzték, és egyből a minden másnál kiszámíthatóbb irodapiaci szegmens mögé jöttek fel a bankok preferencia listáján.  

Ez azt jelenti, hogy Magyarországon a piaci szereplők – bankok, kivitelezők, és a bérlők is – az európai átlagnál jobban bíznak az offline kiskereskedelem rendületlen fejlődésében. Ez némiképp szembe megy azokkal a hangokkal, amik már 5-10 éves kitekintésben is az online kiskereskedelem előretörését jósolják a boltba járással szemben, hiszen ne feledjük, ezeknek a hiteleknek a visszafizetésére 10 éven túli határidőkkel számolnak a bankok. Az ellentmondás megítélésünk szerint látszólagos, hiszen a legtöbb piaci szereplő az online és az offline kereskedelem tartós egymás mellett élésével számol, azzal a kiegészítéssel, hogy az offline terekben is előtérbe kerülnek a vásárlói élményt nyújtó online megoldások. Ugyan nem hívjuk új kategóriának, de ma már az offline kereskedelem is a fogyasztói élmény körül forog, az elvárásoknak és így a kínált szolgáltatásoknak is szerves részét képezik digitális és hibrid megoldások, az offline sem olyan már, mint régen.

A fentieket alátámasztja az nemrégiben megjelent hír is, amely szerint az elmúlt 10 év legnagyobb kereskedelmi beruházásaként az Unicredit és az Erste Bank, a magyar kereskedelmi ingatlan hitelezés egyik legnagyobb konzorciális ügyleteként 48 milliárd forintos hitelt nyújtanak a Futureal Etele Pláza fejlesztését célzó projektnek. Annak az Etele Plázának, amely a tervezői szerint már okkal viselheti az okos pláza nevet, amiben online parkolóasszisztens, boltkereső app, valamint a kevert vásárlást előmozdító áruátvevő tér is segíti a vásárlókat, miközben egy multimodális közlekedési központtal összekapcsolódva épül majd be a város szövetébe.   


Írta

Fűzzön hozzá gondolatokat

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

Olvass tovább