A bankok már leírták veszteségeiket, de a lakosságnak még a nyakán van a kés, mivel mindeddig nem működött az a közvetítő rendszer, amelyik a nem fizető hitelállományt alacsonyabb értékű, de újrafinanszírozható hitellé konvertálta volna. A kilakoltatási moratórium március elejei vége elvben segítené ezt a folyamatot, ha a piaci szereplők nem aggódnának a meginduló kilakoltatásokra adott politikai válaszok miatt.
A magyar bankok 882 milliárd forint értékű nem fizető lakossági jelzáloghitelt és még ennél is több ugyancsak jelzáloggal fedezett kereskedelmi ingatlanhitelt tartanak portfóliójukban. Az ingatlannal fedezett, de nem fizető hitelek állománya tehát az összes adósmentő, devizaváltó és végtörlesztési akció ellenére meghaladja a 2000 milliárd forintot. Közös vonásuk ezeknek a hiteleknek, hogy teljes egészükben soha nem fogják visszakapni őket a bankok. Bízvást ebbe a csoportba sorolhatjuk továbbá az átütemezett hitelek igen jelentős hányadát is, így a rossz, de jelzáloggal fedezett hitelek állománya összességében 2200 milliárd forintra rúg.
Az ilyen hitelportfóliókra a fejlett országokban van kereslet: erre szakosodott befektetési alapok és bankok vásárolják meg őket a hitelösszeg töredékéért. Magyarországon a piac még gyerekcipőben jár, de már itt vannak az említett befektetési alapok, velük jöttek a tranzakciók háttérmunkálatait elvégezni hivatott adminisztrációs cégek, és előrehaladott tárgyalások folynak néhány portfólió értékesítéséről. Emellett bankok részéről is mutatkozik érdeklődés mind fizető, mind nem fizető lakáshitel-portfóliók iránt. Amint gazdát cserél az első ilyen lakáshitelcsomag, lendületet kaphat az egész piaci szegmens, ami új fejezet nyithat a magyarországi adósmentésben.
A magyar adósok hitelének nagy részét ugyanis már rég kifizették helyettük. A külföldi tulajdonú pénzintézetek (jellemzően ezekben halmozódtak föl a legnagyobb nem fizető lakáshitel-állományok) anyabankjai a válság kezdete óta a szóban forgó hiteleket leírták, rájuk tartalékot képeztek, a magyar bankjukban keletkező veszteséget és tőkehiányt pótolták. Az érintett bankokban már senki nem gondolja komolyan, hogy ezeket a hiteleket maradéktalanul be lehet hajtani. Leginkább szabadulnának e hitelállománytól: olyanoknak adnák el, akiknek van rutinjuk benne, hogy refinanszírozással, a fedezet értékesítésével, kiadásával vagy más módon kigazdálkodják a csomagok vételárát – meg persze valami hasznot is maguknak.
Az egyszeri adós ezt hallva kétségbe esik, kilakoltatást vizionál, pedig jó, ha tudjuk, ennek a folyamatnak lesz az eredménye az “igazi adósmentés”. Hogy ezt megértsük, el kell fogadnunk egy alapvető tézist, azt tudniillik, hogy a hitelcsomagokat megvevő befektetőknek elég magas a hozamelvárásuk, ezért nincs annyi idejük az adósok kezelésére, mint azt az eredetileg hitelező bankoktól megszoktunk. A potenciális vevők ugyanis mások pénzét fialtatják, nagy versenyben más hasonló befektetőkkel. Hozamelvárásuk Magyarországon jelenleg 15-20 százalék. Ez azt jelenti, hogy ha egy év alatt végeznek a feladattal, a vételár 1,2-szeresét kell kivenniük a megvásárolt hitelcsomagból, ha két év alatt végeznek, akkor már több mint 1,4-szeresét, négy év múltán pedig durván a dupláját, úgy, hogy közben költségeik is időarányosan nőnek.
Nézzünk ennek fényében egy példát, hogy mi történhet egy konkrét hitellel.
Tegyük fel, hogy egy bank egykor 10 millió forint devizaalapú hitelt nyújtott valakinek lakásvásárlásra. A hitelt fölvevő kezdetben tudta fizetni a 70 ezres induló törlesztést, de a devizaárfolyamok változása nyomán 120 ezer forintig emelkedő részletet már nem. A tőkeösszeg pedig még emelkedett is, mondjuk 13-14 millióra, miközben a fedezetül felajánlott lakás alaposan leértékelődött. A bank egy ideig fenyegetőzött, aztán az államra várt, végül leírta a hitel mondjuk 60-65 százalékát. Az egyszerűség kedvéért legyen a leírt veszteség 8 millió forint, és szerepeljen a bank könyveiben a hitel most 5 millió forintos értéken. Tegyük fel továbbá, hogy a veszteséget az anyabank tőkepótlással rendezte. Az állam eközben átváltatta a bankokkal a devizahiteleket forinthitelre, aminek eredményeképp az adós ma mondjuk havi 100 ezer forintot fizetne, ha képes lenne rá.
Ebben a helyzetben találkozik a bank és a vevő. A hitel – megint csak a példa kedvéért – végül 5 millió forintra diszkontálva cserél gazdát, hiszen az eladó ezen az áron már nem realizál újabb veszteséget. A vevő ezt követő lépéseit nyugati minták alapján tudjuk elképzelni. Jó eséllyel nálunk is ugyanaz történik majd, mint a fejlett országokban, bár az eltérő jogszabályi környezet miatt kis különbségek lehetségesek. A lépések sorrendje a nyugati példák alapján a következő:
- A vevő számára a legegyszerűbb megoldás, hogy felajánlja az adósoknak az adósság végtörlesztését, mondjuk 5,5 millió forintért. Ezzel látszólag nem teljesíti a 20 százalékos hozamelvárását, de ha gyorsan cselekszik, a tranzakciókat fél év alatt letudhatja, és máris pénzénél van. Az adósok között pedig lesz vevő szép számmal: 5,5 millióért megszabadulni a papíron még mindig 13 millió forint feletti adósságtehertől elég vonzó ajánlat ahhoz, hogy mindenki mozgósítsa maga és családja utolsó tartalékait, hiszen az adós ezzel egyszer és mindenkorra véget vethet a csúnya történetnek.
- A megmaradt adósoknak a vevő felajánlja a refinanszírozás lehetőségét. Ha ő maga is egy bank, akkor saját maga is kínálhat ilyen hitelkonstrukciót az adósoknak, ha befektetési alap, akkor megpróbál ilyen ajánlatot szerezni más bankoktól, hogy néhány hónap elteltével hozzájusson a befektetéséhez és annak hozamához. Az ügyfeleknek szóló refinanszírozási ajánlatok nagyjából arról szólnak majd, hogy – példánknál maradva – az adós az eredeti hitele átváltása utáni 100 ezer forintos törlesztőjét most kiválthatja egy 5,5 millió forintos hitel havi 40 ezer forintos törlesztésével. Mivel a refinanszírozó bank joggal tarthat attól, hogy az adós csak egy ideig fizeti az új adósságot, az efféle hiteleket sokszor tesztidőszakhoz köti, azaz a bank csak akkor helyezi vissza az adóst az eredeti tulajdonba, ha néhány évig megbízhatóan törleszt. Nem tudjuk, Magyarországon hányan lesznek, akiknek a havi 100 ezer forint sok, a havi 40 ezer viszont már vállalható terhet jelent, de biztos lesznek ilyen ügyfelek is.
- A befektetési alap harmadik lépésként a lakás közös értékesítését ajánlja fel a még mindig megmaradt adósoknak azzal, hogy a pénzből neki jár nagyjából 6 millió, hiszen itt már benne járunk a befektetés második évében. Az adós számára ez a lehetőség már természetesen nem olyan vonzó, hiszen elveszhet a lakás, de még mindig jobb végkifejlet, mint a kilakoltatás. A befektető számára ez a megoldás azért vonzó, mert elkerülheti a sok éven át tartó pereskedést. (Ezen a ponton szóba kerülhet a lakás eladása és visszabérlése is, de a tapasztalatok szerint ez ritka megoldás, mert aki a bérleti díjat képes fizetni, inkább választja a második lépésben felajánlott refinanszírozás lehetőségét.)
A felsorolt lehetőségek közös vonása, hogy a bank által korábban veszteségként leírt összeg nagy részét az adós megnyeri, hiszen ő mindegyik esetben jóval kevesebbet fizet vissza, mint fennálló adósságának a fele. Ez az, ami miatt azt állítom, hogy hamarosan megkezdődhet az igazi adósmentés: ilyen nagyvonalú ajánlattal a magyar devizahitelesek sagájának kezdete óta senki nem állt még elő.
Ennek feltétele azonban, hogy a kormány a kilakoltatási moratórium márciusi lejárta után hideg fejjel reagáljon a meginduló kilakoltatásokra, és ne kösse újra gúzsba a hitelcsomagokra pályázó bankok és befektetők kezét. Jelenleg ugyanis a politikai kockázat, és az erre adható kormányzati válasz az a bizonytalansági tényező, ami megakadályozza, hogy nagy lakossági jelzáloghitel-csomagok gazdát cseréljenek. Az eladók és a vevők is készen állnak, de a vételi és az eladási ajánlatok addig nem találkozhatnak egymással, amíg a vevők nem kapnak garanciát arra, hogy a fenti három lehetőséggel nem élő adósokkal is kezdeni tudnak valamit.
A vevők számára ugyanis a kilakoltatási moratórium azt jelenti, hogy olyan adósokkal kell tárgyalniuk, akik jó ideje nem fizetnek, ám emiatt – néhány felszólító levélen kívül – semmiféle retorzió nem érte őket. A hiteleket átvevő befektető emiatt olyan adóssal áll szemben, aki még most sem hiszi el, hogy baja eshet, és ez a benyomása csak akkor fog megváltozni, ha sorozatban hall híreket tényleges kilakoltatásokról. Ez viszont a korábban említett politikai kockázattal jár. Minden fél számára a legelőnyösebb megoldás az lenne, ha az adós együttműködne, és/vagy megváltaná az adósságát jóval alacsonyabb áron, vagy hajlandó lenne lényegesen kisebb törlesztőrészlettel átfazonírozni az adósságát.
Mindez ugyanakkor fölveti a közgazdaságtanban csak moral hazardként ismert problémát, azt ugyanis, hogy a nem fizető adósok a történet végén jobban járnak, mint a jól fizetők. Ennek rendkívül rossz üzenete van az adósoknak, nem véletlen, hogy – nemzetközi tapasztalatok szerint – a bankok nem hajlandók refinanszírozási ajánlatot tenni saját ügyfeleiknek, inkább választják a hitelek eladását. Ez azonban nem akadályozza meg őket abban, hogy más bankok hitelportfólióit átvegyék, és azokat refinanszírozzák, és ez megtörténhet Magyarországon is. Ez ugyanis túl jó üzlet ahhoz, hogy a szektor tagjai tétlenül szemléljék, amint egy kevesebb erkölcsi skrupulussal megáldott versenytársuk letarolja a piacot.
Ha a kilakoltatási moratórium lejárta után a kormány vállalja a politikai kockázatok egy részét, akkor nagy tömegben indulhat meg a sok adós számára valódi megoldást kínáló refinanszírozás, hiszen ne felejtsük el, hogy ennek külső feltételei most páratlanul kedvezőek. A világban uralkodó alacsony kamatkörnyezet lefelé szorítja a befektetők hozamelvárásait, ugyanezen okból a banki refinanszírozás feltételei is kiemelkedően kedvezőek az ügyfelek számára. Hogy ez mennyire így van, azt jól mutatja, hogy magyarnál kiszámíthatóbb, a hitelezőnek nagyobb mozgásteret biztosító jogszabályi környezetben az ilyen lakossági hitelcsomagokon a vevők hozamelvárása már régóta nem 15-20 százalék, mint nálunk, sokkal inkább 5-10 százalék. Ez pedig nemcsak közelebb hozza a hitelcsomagok vételi és eladási árait, de – mint a fenti példában láttuk – sokkal kedvezőbb refinanszírozási ajánlatokat is hozhat az adósoknak.
A cikk a portfolio.hu híroldalon jelent meg 2016. február 1-én.
Bővebb profil
