Fizessen kevesebbet ingatlanos cég vásárlásakor

Általános trendként figyelhető meg, hogy a nálunk fejlettebb adórendszerrel rendelkező országokban már régóta jelenlévő szabályok szépen lassan beszivárognak a magyar gyakorlatba. A Ptk. által biztosított diszpozitivitás elve mentén szerződéses szabadságukkal élve a magyar társaságok is gyakran alkalmazzák szerződéseikben a külföldön már jól bevált elemeket. Nincs ez másként az ingatlanos cégek adásvétele során sem.

Az ingatlanvagyon átruházása megtörténhet úgy, hogy az ingatlant mint eszközt értékesítik, vagy az ingatlanos társaságban lévő részesedést adják el. Az eltérő típusú ügyletek eltérő jogi következményeket, különböző adóterhet vonnak maguk után, ezért gyakran az eladó és a vevő más-más típusú tranzakcióban érdekelt.

Az eszközátruházás során a vevő magát az ingatlant szerzi meg, az azt tulajdonló társaság és annak esetleges múltbeli számviteli, adó- és jogi kockázatai nélkül, ezért ez a megoldás előnyösebb lehet a számára. Ebben az esetben a vevőnél az ingatlan megszerzése után annak számított nyilvántartási értéke is magasabb – a vételárral megegyező mértékű -, mintha céget vásárolna, ami magasabb adótörvény szerinti értékcsökkenést, így nagyobb adóalap-csökkentést eredményezhet a vevőnél a későbbiekben.

Ezzel szemben az eladó inkább az ingatlanos társaság eladásában érdekelt, amivel nemcsak a társaságtól szabadulhat meg annak minden esetleges kockázatával együtt, de elkerülheti a „látens” tőkenyereségen (az ingatlan vételárának és az ingatlan társasági adóbeli számított nyilvántartási értékének különbözetén) keletkező adót is. A látens tőkenyereség-adó tehát tulajdonképpen azt a megtakarított társasági adót jelenti, amit az eladó azáltal realizálhat, hogy ingatlanját nem eszközként, hanem részesedésként értékesíti.

Az ingatlanos társaság értékesítése esetén az eladónál jelentkező látens adómegtakarítás indokolja, hogy a felek ennek a látens adónak egy meghatározott részével csökkentsék a vételárat. A vételárcsökkentés mértéke mindenkor az eladó és a vevő üzleti pozíciójától és az aktuális piaci körülményektől függ. Tapasztalataink szerint az utóbbi időben a látens tőkenyereség-adót a felek a magyar piacon 50-50 százalékban megosztva érvényesítik, azaz a vevők a látens adó felét vonhatják le a vételárból.

A látens adó összege több tényezőtől is függ, például attól, hogy van-e a társaságnak elhatárolt vesztesége, és hogy azt a felek mekkora mértékben veszik figyelembe, illetve az alkalmazandó adómértéktől (10 vagy 19 százalék). A látens adó alapja pedig az időközben elszámolt értékcsökkenés miatt általában annál magasabb, minél régebben szerepel az eladó könyveiben az adott ingatlan. A látens adóalapot tovább növeli, hogy az ingatlanos társaságok ingatlanjaikat általában bérbe adják, hiszen ilyenkor a normál adótörvény szerinti 2 százalékos értékcsökkenési kulcs helyett a bérbe adott ingatlanokra akár 5 százalékos kulcsot is alkalmazhatnak.

Ugyanakkor azt is fontos szem előtt tartani, hogy a jelenlegi vevőkből lesznek a jövőbeli eladók, akik a megvásárolt ingatlanos társaság továbbértékesítése esetén ugyanezzel a dilemmával, vagyis a látens adó vételárcsökkentő szerepével szembesülhetnek.

A cikk a Napi Gazdaság 2015. április 8-i számában jelent meg.

Amennyiben tetszett Önnek bejegyzésünk, ossza meg ismerőseivel:
Share on LinkedIn0Share on Facebook0Share on Google+0Tweet about this on TwitterEmail this to someone

Fűzzön hozzá gondolatokat